Emsal (KAKS) ve TAKS nedir, arsaya kaç m² yapılır?
Güncelleme: 27 Ekim 2026
Bir arsaya ne kadar bina yapılabileceğini imar planındaki iki oran belirler: TAKS binanın zemine oturduğu alanı, emsal (KAKS) ise bütün katların toplam alanını sınırlar. İkisini parsel alanıyla çarpmak ilk cevabı verir; bahçe mesafeleri ve emsal dışı alanlar sonucu değiştirir.
TAKS: taban alanı katsayısı
TAKS, binanın zemindeki oturum alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı = parsel alanı × TAKS.
Hesapta imar parseli alanı esas alınır: yola terk varsa tapu alanından düşülmüş net alan. Bodrum katlar zemin seviyesinin altında kaldığı sürece TAKS'a girmez; eğimli arazide açığa çıkan bodrumun oturumu ise TAKS'ı aşamaz (PAİY md. 20/4).
Emsal (KAKS): kat alanları katsayısı
Emsal, bütün katların alanları toplamının imar parseli alanına oranıdır. Toplam inşaat alanı (emsale esas) = parsel alanı × emsal.
Katlar alanına bodrum katlar, çatı arası piyesler ve kapalı çıkmalar da girer (PAİY md. 21/1). Bazı alanlar ise emsale girmez: her bağımsız bölümün net alanının %20'sine kadar balkonlar, merdiven evi, asansör ve şaftlar gibi md. 22'de sayılanlar. Bunların toplamı emsale esas alanın %30'unu geçemez (md. 5/8); bodrumdaki zorunlu otoparkın iki katı ya da bodrumdaki sığınak gibi bazı kalemler ise bu %30'a hiç sayılmaz. Ayrıntısı “Emsale dahil olmayan alanlar” rehberinde.
Bahçe mesafeleri taban alanını küçültebilir
TAKS izin verse bile bina ön, yan ve arka bahçe mesafelerinin içinde kalmak zorundadır. Mesafeler düşüldükten sonra kalan yapılabilir alan TAKS'ın verdiğinden küçükse taban alanını mesafeler belirler. Dar parsellerde sık görülür.
Örnek: İzmit, 603 ada 9 parsel
Yapıbilir'in örnek arsası. Değerler uygulamanın hesabıdır; resmî sonuç için imar durum belgesi esastır.
| Kalem | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Parsel alanı (tapu) | 353 m² | |
| Taban alanı | 353 × 0,30 (TAKS) | 105,9 m² |
| Bahçe mesafeleri sonrası yapılabilir alan | çizimden | 127,4 m² |
| Toplam inşaat (emsale esas) | 353 × 0,60 (emsal) | 211,8 m² |
| Kat başına | 211,8 ÷ 105,9 | 2 kat |
Sık sorulanlar
- Emsal 1,50 ne demek?
- Toplam kat alanları parsel alanının 1,5 katı olabilir. 400 m² parselde emsale esas 600 m² inşaat yapılabilir; emsal dışı alanlar bunun üstüne eklenir.
- TAKS ile emsal arasındaki fark nedir?
- TAKS yalnızca zemine oturan alanı, emsal bütün katların toplamını sınırlar. Kat sayısını ikisinin oranı ve plandaki kat adedi belirler.
- Balkonlar emsale dahil mi?
- Balkonlar her bağımsız bölümün net alanının %20'sine kadar emsale dahil edilmez (PAİY md. 22/1-l). Md. 22'deki emsal dışı alanların toplamı emsale esas alanın %30'unu geçemez (md. 5/8).
Kendi arsanızı hesaplayın
Ada ve parselinizi yazın; taban alanı, emsal, kat sayısı ve arsaya sığan ev gerçek ölçüsüyle çıksın.
Arsamı hesapla