Emsale dahil olmayan alanlar: balkon, merdiven, otopark, sığınak
Güncelleme: 27 Ekim 2026
İmar durumundaki emsal, yapılabilecek toplam inşaatın tamamı değildir. Yönetmelik bazı alanları emsal hesabının dışında tutar; müteahhitlerin “emsalin üstünde” dediği alan buradan gelir. İki ayrı sınır vardır ve sık karıştırılır: balkonlar için %20, emsal dışı alanların toplamı için %30.
İki sınır: %20 balkon, %30 toplam
Balkonlar her bağımsız bölümün net alanının %20'sine kadar emsale girmez (PAİY md. 22/1-l). Bu, daire bazında ölçülür; kat alanına göre değil.
Md. 22'de sayılan emsal dışı alanların toplamı ise parselin emsale esas alanının %30'unu geçemez (md. 5/8). Bu %30 sınırı yerel imar yönetmeliğiyle değiştirilemez (md. 69/2); md. 22'deki listeyi ve balkon oranını ise yerel yönetmelik değiştirebilir. Belediyenizin yönetmeliği ve plan notları bu yüzden önemlidir.
%30'un içinde sayılan alanlar (md. 22)
Emsale girmez ama toplamları %30 sınırına sayılır:
| Alan | Şart |
|---|---|
| Balkonlar | Bağımsız bölüm net alanının %20'sine kadar (22/1-l) |
| Merdiven evi (kat ve ara sahanlıklarıyla) | Açık ya da kapalı (22/1-l) |
| Temele inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve hava bacaları, şaftlar | Asgari ölçülerde (20/8-e) |
| Bina için gerekli asgari sığınak | Bodrumda değilse (22/1-g) |
| Zorunlu kapıcı dairesi | Toplam 70 m²'si (22/1-ç) |
| Atrium ve galeri boşlukları | 22/1-d |
| Otopark alanları | Bodrumdaki zorunlu otoparkın iki katı %30'a sayılmaz (22/1-h, 5/8) |
%30'a hiç sayılmayan alanlar (md. 5/8)
Yönetmelik bunları “bu hesaba dâhil edilmeksizin” emsal dışı sayar:
| Alan | Şart |
|---|---|
| Bodrumda zorunlu otopark | Zorunlu otopark alanının iki katına kadar |
| Bodrumda sığınak, asansör boşluğu, merdivenler, bacalar, şaftlar, ısı ve tesisat alanları, su ve yakıt depoları | Asgari alanları |
| Normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridor | Asgari ölçüleri |
| Yangın güvenlik holü | 6 m²'si |
| Son katın üstünde ortak alan teras çatı | Hiçbir kullanıma konu edilmeyen |
| Bahçede açık otopark | Yapının ihtiyacı için |
Sığınak ne zaman gerekir?
Yalnız konut kullanılan yapılarda sığınak 10 ve daha fazla bağımsız bölümde zorunludur; villalar ve 10'dan az daireli apartmanlar muaftır. Alan kişi başına en az net 1 m²; kişi sayısı her daire için 1 odalıda 2, 2 odalıda 3, 3 ve daha fazla odalıda 4'tür. Sığınaklar emsal hesabına dâhil değildir (Sığınak Yönetmeliği md. 6, 7, 8; 7 Kasım 2025 değişikliğiyle).
Dikkat: emsal dışı alanlar sonradan değiştirilemez
Emsal dışı sayılan alanlar sonradan emsale konu alana ya da ayrı bağımsız bölüme çevrilemez (md. 21/3). Tamamen toprak altında olduğu için emsal dışı sayılan katların cepheleri kazıyla açığa çıkarılamaz (md. 21/2); eğimli arazide arkada açığa çıkan bodrum bu muafiyetleri kaybeder.
Sık sorulanlar
- Merdivenler emsale dahil mi?
- Merdiven evi, kat ve ara sahanlıklarıyla emsal dışıdır ve %30 sınırına sayılır (PAİY 22/1-l). Bodrumdaki merdivenlerin asgari alanı bu sınıra da sayılmaz (5/8).
- Otopark emsale dahil mi?
- Bodrumdaki zorunlu otopark, zorunlu alanın iki katına kadar %30 sınırına sayılmadan emsal dışıdır; bahçedeki açık otopark da emsal dışıdır (PAİY 5/8).
- Şaft ve bacalar emsale dahil mi?
- Asgari ölçülerdeki asansör boşluğu, ışıklık, baca ve şaftlar emsale girmez (PAİY 20/8-e, 22/1-a); bodrumda değillerse %30 sınırına sayılırlar.
Kendi arsanızı hesaplayın
Ada ve parselinizi yazın; taban alanı, emsal, kat sayısı ve arsaya sığan ev gerçek ölçüsüyle çıksın.
Arsamı hesapla